Перепланировка и согласование перепланировки квартир и нежилых помещений в г. Москва

В г. Москве вопросы перепланировок (переустройства, переоборудования) регламентируются Постановлениями Правительства Москвы, а именно:
Нежилые отдельно стоящие здания Постановление Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. № 621-ПП "О порядке оформления и выдачи в режиме "одного окна" документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории"
Жилые и нежилые помещения в жилых зданиях Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы"
Что же такое перепланировка?
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
То есть, своими словами, все, что влечет за собой изменение планов БТИ, является перепланировкой / переоборудованием (на планах БТИ указываются: стены, перегородки, проемы, окна, сан. техническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты) и подлежит согласованию.
Что не нужно согласовывать.
В соответствии с Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы":
Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
• Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.
• Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
• Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (сантехприбров, газовых и электрических плит и т.п.).
• Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.
Что запрещено!
Не допускается переустройство помещений, при котором осуществляется:
1. ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
2. полный демонтаж несущих конструкций;
3. увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения;
4. увеличение площади жилого помещения за счет кухни, сан. узла, ванной;
5. перенос кухни на территорию жилого помещения;
6. установка радиаторов на лоджиях и балконах;
7. ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
8. выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение;
9. устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
10. делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещением электропроводки и разводки трубопроводов;
11. устраивать дополнительные проемы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Наказание за незаконную перепланировку!
• штраф: Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый - от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);
• обязанность получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности санкционировать перепланировку. Поэтому Вам дадут срок (2 - 3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить разрешение МВК. Если Вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;
• продажа квартиры с торгов: если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на Вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать Ваше помещение с торгов (с возвратом Вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);
• приведение помещения в первоначальное состояние: если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то Вам придется уплатить штраф и делать ремонт заново: приводить помещение в соответствии с имеющимся планом БТИ.
Простая перепланировка
К простой перепланировке квартиры (перепланировка по эскизу) относятся
(согласно Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП) следующие виды работ:
• разборку (полную или частичную) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
• устройство перегородок (без увеличения нагрузок на перекрытия);
• устройство (перенос) дверных проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
• заделку дверных проемов;
• объединение санузла;
• объединение кухни с комнатой;
• перестановку сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
• расширение санузла, с учетом расположения сантехники в старых габаритах (не во всех округах г.Москвы).
• в случае замены и (или) установки дополнительного инженерного оборудования с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей работы согласовываются по проекту;
При согласовании перепланировки квартиры по эскизу не требуется получать заключения СЭС, ГОиЧС, АПО, АПУ и других согласующих инстанций.
Если перепланировка осуществляется в нетиповых сериях домов (как правило кирпичные-"сталинские"), Жилинспекция может потребовать Техническое заключение, чтобы уточнить какие стены являются несущими и ненесущими
Порядок согласования простой перепланировки квартиры:
1. Подготовка документов на квартиру:
o Свидетельство о собственности.
o Технический паспорт на квартиру (БТИ).
o Единый жилищный документ (ЕИРЦ).
2. Создание эскиза перепланировки квартиры.
3. Подача Заявления на получение согласования на перепланировку квартиры и документов в Мосжилинспекцию.
4. Получение разрешения Мосжилинспекции на перепланировку квартиры.
5. Проведение ремонтных работ по перепланировке квартиры.
6. Проведение комиссии по приемке выполненных работ (проводит Мосжилинспекция).
7. Проведения обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.
8. Переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки квартиры изменились характеристики квартиры: количество комнат, жилая, общая площадь).
Сложная перепланировка:
К сложной перепланировке квартиры (перепланировка по проекту) относятся
(согласно Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП) следующие виды работ:
• Устройство проемов в капитальных стенах и перекрытиях.
• Устройство лестниц.
• Монтаж перегородок и стен, при котором увеличивается нагрузка на перекрытия.
• Изменение конструкции полов.
• Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
• Перестановка радиаторов отопления и сантехприборов.
• Замена газовых плит на электрические.
• Установка дополнительного оборудования, увеличивающая нагрузку на общедомовые сети.
• Изменение формы оконных и наружных дверных проемов.
• Остекление лоджий и балконов.
• Установка кондиционеров, наружных антенн и т.п.
• Объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями.
Порядок согласования сложной перепланировки квартиры:
1. Подготовка документов на квартиру:
o Свидетельство о собственности.
o Технический паспорт на квартиру (БТИ).
o Единый жилищный документ (ЕИРЦ).
2. Получение Технического заключения о состоянии конструкций (проводит лицензированная проектная организация) для определения возможности проведения согласования перепланировки квартиры.
3. Разработка Проекта по перепланировке квартиры (архитектурная часть, а также проекты коммуникаций – при необходимости). Проект перепланировки квартиры имеет право разрабатывать только лицензированная проектная организация.
4. Согласование разработанного Проекта по перепланировке квартиры с уполномоченным организациями (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно):
o Санэпидемстанция.
o Управление государственной противопожарной службы.
o Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
o Архитектурно-планировочное управление.
o Мосгосэкспертиза.
o и др. по требованию Мосжилинспекции или согласующих организаций.
5. Подача Заявления на получение разрешения на перепланировку квартиры и документов в Мосжилинспекцию.
6. Получение разрешения Мосжилинспекции на перепланировку квартиры.
7. Проведение ремонтных работ по перепланировке квартиры.
8. Проведение комиссии по приемке выполненных работ (проводит Мосжилинспекция).
9. Проведения обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.
10. Переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки квартиры изменились характеристики квартиры: количество комнат, жилая, общая площадь).
Легализация уже сделанной
При наличии в квартире самовольной перепланировки, не узаконенной соответствующим образом, как правило, не удается избежать штрафа за незаконную перепланировку.
Важно, чтобы не было более сурового наказания.
Иногда возможно избежать и штрафа (вопрос решается индивидуально).
В любом случае, мы настоятельно советуем узаконить перепланировку квартиры, а не рассчитывать «на авось».

Порядок узаконивания самовольной перепланировки следующий:
1. Согласование незаконной перепланировки квартиры в обычном порядке в зависимости от сделанной самовольной перепланировки (простая или сложная).
2. При попытке узаконить перепланировку возможно придется уплатить штраф за незаконную перепланировку.
3. Часто самовольные перепланировки квартир не соответствуют нормам, и, возможно, придется что-то переделать в квартире. В этом случае, при узаконивании перепланировки используется индивидуальный подход в каждом конкретном случае. Часто специалист может предложить варианты, когда переделки минимальны, или вообще возможно обойтись без них.
Нужно ли согласовывать остекление балкона?
В соответствии с законодательством:
Реконструктивные работы - строительные работы в отдельном помещении здания, предусматривающие один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций:
• изменение формы оконных и дверных проемов;
• создание, ликвидация оконных и дверных проемов;
• изменение входов;
• устройство входов, тамбуров входов;
• устройство лоджий, балконов;
• остекление лоджий, балконов;
• замена столярных элементов фасада,
а все реконструктивные работы подлежат согласованию.
Делайте выводы!

Обустройство балкона включает в себя, как правило, монтирование рам, гидроизоляцию, обшивку стен вагонкой, настил пола, утепление, освещение, изготовление встроенных шкафов и полок, крыши или козырька, а также увеличение объема балкона (лоджии). Кстати, этими понятиями обозначают совершенно разные типы конструкций. Балкон - открытая площадка с ограждающими конструкциями по периметру. Лоджия представляет собой открытую с одной стороны нишу на фасаде здания. Как правило, она имеет капитальные стены, потолок и пол. С технической точки зрения переоборудовать и остеклить лоджию гораздо проще.
И все же санкционировать такое переоборудование, как и любую другую перепланировку, необходимо. Чтобы понять, в каких зонах ответственности лежит ваш маленький балкончик или большая лоджия, назовем инстанции, чьи разрешения необходимо получить, и какие разделы проекта лежат в их компетенции.
РОГПН (районный отдел государственного пожарного надзора УВД) - рассматривает вопросы, связанные с выполнением противопожарных норм при производстве строительных работ, использовании в строительстве материалов, учитывающих степень огнестойкости здания, учитывает все вопросы, связанные с безопасностью проживания и возможностью эвакуации проживающих в случае возникновения пожара. В этой организации вам сообщат, что остекление балконов и лоджий, предназначенных для эвакуации при пожаре (они оборудуются люками и лестницами), не допускается. Балконы, расположенные выше 9-го этажа, остеклять также не следует.
ЦГСЭН (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора округа) - рассматривает вопросы соблюдения санитарных норм проектом, например, минимальные размеры помещений, соблюдение баланса площадей квартиры до и после перепланировки, соблюдение функционального назначения помещений, освещенность помещений, наличие гидро- и пароизоляции в санузлах, отопление и вентиляция. Эта организация может выставить вам претензии, если вы превращаете балкон в ванную или кухню. Кроме того, остекление не должно препятствовать поступлению в квартиру естественного света, а потому затененные и зеркальные стекла устанавливать не рекомендуется.
ГРЭП (государственное ремонтно-эксплуатационное предприятие) для более простого понимания - бывший ЖЭК или РЭУ, является подразделением ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика территориального управления). Решает вопросы, связанные с текущей эксплуатацией здания, отоплением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией, частично газо- и электроснабжением, (только в тех случаях, когда нет необходимости увеличения электрической мощности или переноса приборов газоснабжения, о которых будет сказано отдельно). ГРЭП может воспротивиться перенесению на остекленный балкон инженерных коммуникаций, а также самому остеклению, если сочтет, что оно мешает текущей эксплуатации.
АПО (Архитектурно-планировочный отдел территориального управления или Архитектурно-планировочное управление округа) контролирует изменения фасадов здания (соблюдение цвета и конфигураций оконных переплетов, остекление балконов и лоджий, изменения рисунка балконных ограждений). Проверяют соответствие проекта Строительным нормам и правилам (СНиП), рекомендуют те или иные дополнения и изменения. АПО особенно не любит выносы ограждающей конструкции. Многие фирмы, несмотря на существующие запреты, предлагают увеличить внутренний объем балкона. Это обычно производится так: на парапет балкона (лоджии) укрепляются металлические кронштейны, на кронштейны фиксируется подоконная доска, на которой устанавливаются рамы остекления. Обычно балконную конструкцию на уровне подоконника "выдвигают" на улицу на 10-50 см. Такое наращивание площади визуально увеличивает балкон, сам же он становится выпуклым и нависает над фасадом. Это меняет архитектурный облик здания, власти могут заставить вернуть все в первоначальный вид.
ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика Территориального управления), которой подчиняются несколько ГРЭПов, выполняет фактически функции, что и ГРЭП, только проект рассматривается инженерными службами более углубленно. На стадии данного согласования выдаются рекомендации по выполнению дополнительных видов работ, о которых проектировщик или Заказчик могут не догадываться. Например, обследование, прочистка и ремонтом вентиляционных каналов и дымоходов. После получения разрешения МВК ДЕЗ обязана осуществлять технический контроль за процессом строительства, контролировать выполнение так называемых скрытых видов работ и составлять соответствующие акты.
Жилищная инспекция округа - в нее представляются все предыдущие согласования, Техническое заключение, Проект перепланировки. В случае если проект выполнен негосударственной организацией (ТОО, ООО, ЗАО, например), то требуется рецензия государственного института на соответствие проекта нормам СНиП и Жилищным нормам. Проверив все представленное, Инспекция выдает свое согласование для МВК, либо возвращает все документы для уточнения. Иногда же рекомендует получить согласие владельцев всех прилегающих квартир.
МВК (Межведомственная комиссия территориального управления районной Управы, или Префектуры Округа) - является последней инстанцией по получению Разрешения. Именно это решение и является результатом прохождения всех вышеперечисленных инстанций. На руки владельцу выдается выписка из протокола МВК и копия постановления Управы района или Префектуры округа.
Резюме: Согласование перепланировки необходимо, прежде всего, самим владельцам квартиры. Это поможет вам в будущем избежать возможных опасных аварий инженерных систем, неприятных визитов официальных лиц из вышеназванных инстанций, недовольства соседей или судебных разбирательств с ними. Если придется продавать квартиру, вы сможете сделать это без проблем. Труд по согласованию перепланировки доверьте тем, кто делает это быстро, грамотно, законно - профессионалам.